Suciedad Por Obras De Un Vecino: Qué Hacer

Las obras en una vivienda vecina pueden traer consigo ruidos, escombros, y mucha suciedad, lo que afecta la calidad de vida y el confort de los hogares cercanos. Esta situación puede causar tensiones, pero hay maneras de abordar el problema de manera efectiva y respetuosa para proteger los derechos y mantener la buena convivencia en la comunidad.

En este artículo, veremos qué puedes hacer y qué mecanismos existen si tu casa o las zonas comunitarias han sido afectadas por la suciedad producida por las obras de un vecino.

Suciedad por obras de un vecino: Qué hacer paso a paso

Si las obras de un vecino están generando suciedad y afectando a las zonas comunes o a tu vivienda, sigue estos pasos para gestionar la situación de forma efectiva:

Habla con el vecino: Empieza por comunicarte directamente con el vecino que está haciendo las obras. Explica la situación de manera respetuosa y coméntale cómo la suciedad está afectando a las áreas comunes o a tu hogar. A veces, un diálogo cordial es suficiente para que tomen medidas correctivas.
Documenta la situación: Si la suciedad persiste, toma fotos o videos de las áreas afectadas. Esta evidencia puede ser útil en caso de que necesites hacer una reclamación más formal.
Consulta las normas de la comunidad: Revisa el reglamento de la comunidad de propietarios para ver si hay normas específicas sobre la limpieza y el mantenimiento de áreas comunes durante las obras. Esto te ayudará a respaldar tu reclamación con bases legales.
Informa al administrador de la comunidad: Si hablar con el vecino no soluciona el problema, contacta al administrador de la comunidad. Expón el problema y envíale la evidencia que hayas recopilado. El administrador puede actuar como intermediario y recordar al vecino sus responsabilidades.
Solicita la intervención de la junta de propietarios: Si el administrador no puede resolver la situación, plantea el problema en una junta de propietarios. Durante la reunión, puedes proponer que la comunidad tome medidas, como la imposición de sanciones o la exigencia de una limpieza regular en las zonas afectadas.
Denuncia al ayuntamiento si es necesario: Si las obras continúan causando suciedad excesiva y afectan la convivencia, considera presentar una queja en el ayuntamiento. El departamento de urbanismo o medio ambiente puede intervenir, especialmente si la situación implica riesgos para la salud o seguridad de los vecinos.
Considera la vía legal en último recurso: Si el problema persiste a pesar de todos los pasos anteriores, podrías consultar a un abogado para valorar la posibilidad de iniciar acciones legales. Una demanda podría obligar al vecino a asumir la limpieza o a indemnizar a la comunidad por los perjuicios ocasionados.

Además, es importante que conozcas el tipo de obras que tu vecino está realizando, si estas requieren (o no) licencia o el permiso de la comunidad, si tu vecino cuenta con esta licencia o con el permiso de la comunidad, y en general, si las modificaciones que está realizando y la forma en la que las está realizando están dentro de la legalidad vigente.

También debes tener en cuenta que, aunque tu vecino cuente con todos los permisos y licencias necesarios, este debe cumplir con una serie de obligaciones durante la realización de las obras, por ejemplo, limitarlas a ciertas franjas horarias, no dejar los escombros en las zonas comunes, minimizar el impacto acústico o la suciedad, entre otros.

En las siguientes secciones, exploraremos todas estas cuestiones.

Qué pasa si las obras del vecino hacen mucho polvo

El Tribunal establece que la empresa constructora debe reducir el polvo rociando paredes y escombros con agua. Si no lo hace, puedes denunciar directamente a la empresa o tercero que está llevando a cabo la reforma de tu vecino.

Además, el Código Civil impone al dueño de la vivienda en obras una «responsabilidad objetiva,» obligándolo a compensar a los vecinos por ruidos, polvo, humos y otras molestias.

En caso de afectación, los vecinos pueden denunciar tanto a la empresa como al vecino que está realizando las obras y solicitar una compensación por los gastos de limpieza y por las molestias ocasionadas.

Qué pasa si las obras del vecino hacen mucho ruido

Si las obras cercanas generan ruido que afecta tu calidad de vida, debes saber que existen límites legales de ruido en áreas urbanas y rurales, y superarlos se considera delito. Cada ayuntamiento en España establece sus propias ordenanzas para los niveles de ruido y horarios permitidos para obras.

Generalmente, las obras no se pueden realizar entre las 8:00 y 21:00 horas en días laborales, y entre las 9:30 y 21:00 horas en fines de semana o festivos. En edificios de apartamentos, los vecinos deben informar sobre las obras, aunque esto no elimina el ruido, ayuda a prepararse.

Cuándo se debe pedir permiso a la comunidad de propietarios para hacer obras

En primer lugar, debes saber que tu vecino, quien está de obras, según el tipo de modificaciones que esté realizando, debe haber pedido permiso a la comunidad o haberla notificado. De no haber cumplido con esta obligación, podríais tomar acciones legales por esta vía y detener las obras.

Los casos en los que un vecino debe pedir permiso a la comunidad para hacer obras, son:

1. Obras que afectan a elementos comunes: Cualquier intervención que modifique o utilice elementos comunes del edificio, como fachadas, tejados, patios, escaleras o instalaciones generales, requiere la aprobación de la comunidad. Por ejemplo, la instalación de un toldo que altere la estética de la fachada o la colocación de un aparato de aire acondicionado en una zona común. También los cerramientos de terraza, especialmente si esta es comunitaria (aunque sea de uso privativo).

2. Obras que alteran la estructura o seguridad del edificio: Si las reformas implican cambios en la estructura del inmueble, como la eliminación de muros de carga o modificaciones que puedan comprometer la estabilidad y seguridad del edificio, es imprescindible contar con el consentimiento de la comunidad.

3. Obras que afectan la configuración o estado exterior: Modificaciones que alteren la apariencia externa del edificio, como cambios en la fachada, cerramientos de terrazas o balcones, requieren la aprobación comunitaria para mantener la uniformidad estética del inmueble.

4. Obras que perjudican los derechos de otros propietarios: Si las reformas pueden causar molestias significativas, como ruidos excesivos, vibraciones, suciedad o limitación del uso de zonas comunes, es necesario obtener el permiso de la comunidad.

5. Instalación de nuevas infraestructuras o servicios: La incorporación de elementos como ascensores, antenas colectivas, paneles solares o sistemas de eficiencia energética en zonas comunes requiere la aprobación de la comunidad, generalmente con una mayoría cualificada.

6. Obras que implican cambios en el uso de la propiedad: Si se pretende cambiar el uso de una vivienda o local, por ejemplo, convertir una vivienda en oficina o viceversa, es necesario contar con la autorización de la comunidad, ya que puede afectar al conjunto del edificio.

Cuándo NO se debe pedir permiso a la comunidad para hacer obras

En España, existen ciertos tipos de obras que, por considerarse menores o de mantenimiento, no requieren ni el permiso de la comunidad de vecinos ni una licencia del ayuntamiento. Estos trabajos suelen no afectar a la estructura ni a la seguridad del edificio, ni afectar de forma significativa al resto de vecinos. Algunos ejemplos comunes de estas obras son:

Pintura y empapelado de paredes interiores.
Reparación o sustitución de enchufes, interruptores y lámparas.
Cambio de grifería o pequeñas reparaciones en las tuberías (si no implica modificar las instalaciones generales).
Instalación de muebles de cocina o baño que no afecten a las instalaciones.
Reparación de suelos o cambio de baldosas interiores sin modificar la distribución ni la estructura.
Instalación de estanterías, cortinas, o persianas interiores.
Mantenimiento de ventanas o puertas interiores (siempre que no cambien la apariencia exterior del edificio).

Aunque estas obras suelen permitirse sin licencia, es recomendable revisar las ordenanzas locales, ya que en algunas zonas específicas puede haber restricciones adicionales.

¿Qué pasa si se hacen obras sin permiso de la comunidad?

Si un propietario realiza obras sin la autorización de la comunidad, esta puede exigir la paralización inmediata de las mismas y, si es necesario, solicitar su demolición o reversión. Además, el propietario podría enfrentar sanciones económicas.

En caso de que las obras no autorizadas causen daños o problemas, el responsable deberá asumir los costos de reparación. Asimismo, si estas obras generan molestias o perjuicios a otros propietarios, estos tienen derecho a reclamar indemnizaciones o iniciar acciones legales.

Si el vecino realiza las obras sin la licencia correspondiente (aunque sí haya avisado a la comunidad), es posible denunciar la situación al departamento de urbanismo del ayuntamiento. Esto puede llevar a la paralización de las obras, la restauración al estado original e incluso a compensaciones por daños y perjuicios. Para proceder, es fundamental confirmar que las obras carecen de licencia.

Otros motivos por los que podrías presentar una queja a tu vecino

Además, al realizar reformas en una vivienda, es esencial respetar los horarios permitidos para minimizar las molestias a los vecinos. Generalmente, las obras ruidosas pueden iniciarse entre las 8:00 y las 9:00 de la mañana, aunque esto varía según la localidad. En zonas turísticas, como áreas costeras, puede haber restricciones adicionales, especialmente durante el verano.

Si se producen ruidos en horarios no permitidos, es recomendable contactar a la policía local para que medie en el conflicto. Si el ruido es tan intenso que impide la vida cotidiana, se debe acudir al ayuntamiento, cuyo departamento de medio ambiente puede enviar a un técnico para medir la intensidad sonora y tomar medidas si se superan los límites establecidos.

Obligaciones de un vecino a la hora de hacer obras

Al realizar obras en su vivienda dentro de una comunidad de propietarios, tu vecino deberá cumplir con determinadas obligaciones:

Obtener las licencias y permisos necesarios:
- Antes de iniciar cualquier obra, es obligatorio solicitar las licencias correspondientes en el ayuntamiento local, asegurando que las reformas cumplen con las normativas urbanísticas y de construcción.
- Si las obras afectan elementos comunes, la estructura, la seguridad o la configuración exterior del edificio, es necesario obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios.
Respetar los horarios establecidos:
- Cumplir con los horarios de trabajo establecidos por la comunidad o las ordenanzas municipales para minimizar las molestias a los vecinos, evitando ruidos en horas de descanso. Estos horarios varían de ayuntamiento en ayuntamiento (el establecimiento de estos es una competencia municipal). Por lo general, las obras pueden realizarse de lunes a viernes entre las 08:00 y las 21:00 horas, y los fines de semana y festivos entre las 09:30 y las 21:00 horas.
Garantizar la seguridad y limpieza:
- Implementar las precauciones necesarias para evitar accidentes, tanto para los trabajadores como para los residentes del edificio.
- Mantener limpias las áreas comunes afectadas por las obras, retirando escombros y residuos de manera adecuada. No está permitido dejar todos los escombros y la suciedad en las zonas comunes.
No alterar elementos comunes sin autorización:
- Evitar modificaciones en elementos comunes (como fachadas, patios, escaleras) sin el consentimiento de la comunidad, preservando la integridad y estética del edificio.
Cumplir con las normativas técnicas y legales:
- Asegurarse de que las obras se realicen conforme a las normativas técnicas, de seguridad y medioambientales aplicables, evitando sanciones y garantizando la calidad de las reformas.
Asumir la responsabilidad por daños y perjuicios:
- Responder por cualquier daño causado a elementos comunes o a propiedades de otros vecinos durante la ejecución de las obras, realizando las reparaciones necesarias o indemnizando según corresponda.

Cumplir con estas obligaciones no solo evita conflictos y posibles sanciones, sino que también contribuye a mantener una convivencia respetuosa y armoniosa dentro de la comunidad de propietarios.

¿Cuánto tiempo puede estar un vecino en obras?

El tiempo que un vecino puede estar de obras es de entre 90 días y hasta 1 año. Básicamente, dependerá del tipo de obras que esté realizando y la licencia que haya tenido que solicitar para ello.

Si ha tenido que obtener una licencia de obra menor en el Ayuntamiento, esta suele emitirse por un período de 90 días (a veces por más tiempo, a veces por menos), por lo que ese sería aproximadamente el tiempo máximo que tu vecino podría estar de obras.

Si la reforma que está haciendo es de mucha mayor envergadura, es posible que haya obtenido una licencia de obra mayor, la cual otorga un período mayor para la realización de las obras.

Además, ambos tipos de licencias son prorrogables. No obstante, es improbable que, contando también las prórrogas, se haya concedido un período superior a un año.

Si tu vecino lleva más de un año de obras, te recomendamos que contactes con el Ayuntamiento y notifiques la situación.

No obstante, existe una circunstancia en la que las obras sí podrían mantenerse de forma indefinida: si el tipo de obras que tu vecino está realizando no requieren licencia.

En estos casos, las reformas o modificaciones que se consideren menores y que no afecten a la estructura, seguridad, o distribución del inmueble pueden llevarse a cabo sin un permiso formal del ayuntamiento. Esto incluye tareas como pintar, reparar instalaciones eléctricas o de fontanería, y otros trabajos de mantenimiento que no generen un impacto significativo en el edificio o en la comunidad.

Sin embargo, es importante recordar que, aunque estas obras no necesiten licencia, deben realizarse en horarios que respeten la normativa local sobre ruidos para evitar molestias a los vecinos. Además, si los trabajos menores se prolongan de manera excesiva, podría considerarse una afectación a la convivencia, y en algunos casos, se podría solicitar la intervención de la comunidad de vecinos o incluso de las autoridades locales para evaluar la situación.

¿Cuándo prescribe una obra sin permiso de la comunidad?

Una obra realizada sin permiso de la comunidad prescribe en un plazo que puede variar según la normativa aplicable en cada comunidad autónoma. La Ley de Propiedad Horizontal establece un plazo general de prescripción de 20 años a partir de la finalización de la obra. Sin embargo, comunidades autónomas como Madrid y Andalucía tienen plazos más cortos: 8 años en Madrid y 6 en Andalucía. Si transcurre este tiempo sin que la comunidad haga una reclamación, se considera que existe un consentimiento tácito, y la obra ya no puede ser reclamada como ilegal.

¿Qué sanciones podría acarrear todo esto?

Las sanciones por realizar obras ilegales en una comunidad de propietarios (es decir, sin licencia o sin haber solicitado permiso a la comunidad en los supuestos en los que es obligatorio) pueden variar en función de la gravedad de la infracción, la normativa específica de cada comunidad autónoma y si se trata de daños a elementos comunes, estructuras o seguridad del edificio.

Obras en elementos comunes sin permiso: Si un propietario realiza modificaciones en elementos comunes (como fachadas, tejados, o patios) sin la aprobación de la comunidad, puede exigirse la paralización inmediata de las obras y, en muchos casos, la reversión de los cambios (por ejemplo, la retirada de un toldo o aire acondicionado instalado sin permiso), con el coste asumido por el propietario. También podría enfrentar una multa administrativa en función de la normativa local.
Alteraciones en la estructura o seguridad del edificio sin autorización: Cambios que comprometen la estabilidad o seguridad del edificio, como la eliminación de muros de carga sin permiso, pueden ser considerados una infracción grave. En estos casos, además de la paralización y reversión de las obras, el propietario podría recibir sanciones económicas elevadas y, en casos extremos, acciones judiciales para garantizar la seguridad de todos los residentes.
Modificación de la apariencia exterior del edificio: Cambiar el aspecto exterior sin el consentimiento de la comunidad, como cerramientos en terrazas o balcones, puede acarrear una orden de demolición de dichas modificaciones y multas. Esto es especialmente estricto en edificios de interés cultural o histórico.
Obras que afectan a los derechos de otros propietarios: Si las obras causan molestias importantes, como ruidos o vibraciones excesivas, o impiden el uso de zonas comunes, el propietario podría enfrentar demandas por daños y perjuicios y multas por incumplir la normativa de convivencia. Además, se puede solicitar al ayuntamiento que intervenga para mediar en el conflicto y medir los niveles de ruido.
Instalación de infraestructuras en zonas comunes sin permiso: Colocar ascensores, antenas o paneles solares en áreas comunes sin la aprobación comunitaria puede dar lugar a sanciones administrativas y a la obligación de retirar los elementos. En algunos casos, si estos elementos han causado daños, el propietario deberá asumir los costes de reparación.
Cambios en el uso de la propiedad sin autorización: Transformar un espacio (como de vivienda a oficina) sin permiso puede tener consecuencias legales, como multas y acciones judiciales para restaurar el uso original. Este tipo de infracción podría afectar también la clasificación fiscal del inmueble.
Realizar obras sin las licencias municipales requeridas: Si un propietario inicia obras sin la licencia del ayuntamiento, el departamento de urbanismo puede imponer multas administrativas, exigir la paralización de las obras, y, en algunos casos, obligar a la demolición de lo construido sin permiso. Dependiendo de los daños ocasionados, también se podrían reclamar indemnizaciones.
Incumplimiento de horarios o limpieza inadecuada: No respetar los horarios de obras permitidos o no mantener la limpieza de las zonas comunes puede derivar en multas municipales y quejas formales ante la comunidad. Si estas molestias son continuas y excesivas, los vecinos tienen derecho a solicitar la intervención de la policía local o del ayuntamiento.

Conclusión

En conclusión, aunque las obras en una vivienda vecina pueden resultar molestas, existen mecanismos efectivos y respetuosos para gestionar estas situaciones y proteger los derechos de los propietarios afectados. Dialogar con el vecino, consultar las normas de la comunidad y, si es necesario, recurrir al administrador o a la junta de propietarios son pasos que se pueden llevar a cabo para resolver el problema de forma pacífica.

En última instancia, si el impacto persiste, se pueden tomar acciones legales o informar al ayuntamiento. La clave para evitar conflictos prolongados es que todos los propietarios, incluidos aquellos en obras, actúen con respeto, responsabilidad y en cumplimiento de las normativas, manteniendo así una convivencia armoniosa en la comunidad.